Decisão 5042039-43.2022.8.24.0023

Documento:6507748 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 5042039-43.2022.8.24.0023/SC RELATOR: Desembargador Substituto GUSTAVO HENRIQUE ARACHESKI RELATÓRIO Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível da Comarca da Capital. Para priorizar a celeridade processual, transcreve-se o respectivo relatório (evento 61, DOC1): SD INDÚSTRIA E COMÉRCIO EIRELI – em Recuperação Judicial ingressou com a presente AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE PERDAS E DANOS, RESCISÃO CONTRATUAL E TUTELA DE EVIDÊNCIA em face de Y. C. M.. A autora alegou que as partes firmaram 2 contratos particulares de compra e venda de imóvel, em que a autora adquiriria da ré dois terrenos de sua propriedade. Como forma de pagamento do primeiro contrato, ficou acordado que a Autora pagaria à Ré o valor de R$ 1.651.487,64 (um milhão seiscentos e cinquenta e um mil quatrocentos e oitenta e sete reais e sessenta e quatro centavos) e em relação ao segundo contrato, o valor das terras ficou ajustado em R$ 975.679,03 (novecentos e setenta e cinco mil seiscentos e setenta e nove reais e três centavos). Afirmou que a ré ficou obrigada a outorgar escritura pública de compra e venda do imóvel, mas não cumpriu com sua parte no acordo. Assim, requereu que a ré seja compelida a realizar a transferência da Escritura Pública de Compra e Venda dos imóveis e seu respectivo registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis à Autora, no prazo máximo de 30 (trinta) dias, sob pena de multa diária não inferior a R$ 1.000,00 (um mil reais) por dia. Subsidiariamente, caso a ré não realize a transferência e seu respectivo registro, requereu rescisão contratual, indenização por perdas e danos, no valor dos pagamentos já adimplidos pela autora, e multa contratual no valor de 10% sobre o valor total do contrato. Requereu tutela de evidência para que a ré, no prazo de 30 dias, outorgue escritura pública e a registre no respectivo ofício de registro de imóveis. Valorou a causa, e acostou documentação. Em decisão de Evento 14 rejeitou-se a tutela de evidência. A parte ré apresentou contestação (Evento 29). No mérito, refutou as alegações apresentadas na inicial e pleiteou a improcedência dos pedidos. Alegou que a obrigação de transferência dos imóveis seria devida apenas com a realização, por parte da autora, de permuta do item 2.2 da cláusula contratual segunda, o que não haveria ocorrido, pois a parte autora haveria dado em garantia para a Caixa Econômica Federal o imóvel objeto da permuta. Assim, alegou rescisão contratual por descumprimento contratual pela parte autora. Alegou, também, que já havia entregado à parte autora toda a documentação exigida. A parte autora apresentou réplica (Evento 32). Alegou que, por disposição contratual, o imóvel dado como forma de pagamento seria transferido somente após o registro da escritura dos imóveis objeto dos contratos pela ré. A parte autora requereu a produção de prova oral (Evento 39). A parte ré requereu julgamento antecipado da lide (Evento 40). Deferiu-se a produção de prova oral e designou-se audiência de instrução (Evento 42). Realizada audiência, na qual foi procedida a oitiva de um informante da parte autora (Evento 58). Alegações finais remissivas. Vieram os autos conclusos para julgamento. É o relatório. Ao final, o dispositivo da sentença foi composto nestes termos: Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do CPC, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, para Condenar a a parte ré na obrigação de realizar a transferência em definitivo das Escrituras Públicas de Compra e Venda dos imóveis e seu respectivo registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis em favor da parte autora, no prazo máximo de 30 (trinta) dias, sob pena de conversão em perdas e danos. Em consequência, condeno a parte requerida ao pagamento das custas processuais e de honorários sucumbenciais ao patrono da autora, estes arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da causa (CPC, art. 85, § 2º). Foram opostos embargos de declaração (evento 65, DOC1), os quais foram rejeitados (evento 71, DOC1). A parte ré insurgiu-se por meio deste recurso de apelação argumentando: (i) a ocorrência de prescrição quanto ao primeiro contrato de compra e venda, firmado em janeiro de 2008, considerando que a ação foi distribuída apenas em 09/03/2022; (ii) a inexistência de obrigação de promover a transferência junto ao Cartório de Registro de Imóveis, sob o argumento de que a cláusula 2.2 do contrato estabelece como sua responsabilidade apenas o registro no Tabelionato de Notas (evento 78, DOC1). Houve o pagamento do preparo recursal (evento 78, DOC2). Em contrarrazões, a parte autora arguiu violação ao princípio da dialeticidade e inovação recursal. No mais, pugnou pela manutenção da sentença (evento 83, DOC1). VOTO 1. Os pressupostos para admissibilidade foram atendidos e o recurso deve ser conhecido. 2. A preliminar de inovação recursal merece acolhimento. A parte ré pleiteou o reconhecimento da ausência de obrigação quanto à transferência da propriedade do imóvel objeto do contrato firmado em 2008, bem como a ocorrência de prescrição (evento 1, DOC7). Contudo, tanto a alegação de prescrição quanto a ausência de escritura pública de compra e venda e o não pagamento de taxas e emolumentos (evento 78, DOC1, fl. 4), não foram suscitados na contestação, tampouco analisados na sentença. Trata-se, portanto, de inovação recursal, circunstância que impede o conhecimento dessas matérias pelo Colegiado 3. Por outro lado, igual sorte não assiste à autora quanto a preliminar de violação ao princípio da dialeticidade. A apelação está devidamente fundamentada, a fim de impugnar o pleito de rescisão fundado na ausência de obrigação de transferência da propriedade dos imóveis em questão. Deste modo, considera-se atendido o princípio da dialeticidade recursal, pois as razões expostas permitem a exata compreensão da matéria devolvida ao Tribunal. Nesse sentido, é oportuno destacar trecho de decisão proferida por esta Câmara: Não há, todavia, como acolher a alegação, pois, em atenção ao artigo 322, § 2º, do CPC, também os pedidos e as razões recursais devem ser interpretados de forma lógico-sistemática e, nesta ótica, é possível extrair do recurso em questão os motivos pelos quais se requer a reforma da sentença.Nesse sentido, vale citar:A jurisprudência do Superior , rel. Leone Carlos Martins Junior, Terceira Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos, j. 13-08-2024). Afasta-se, pois, a preliminar aventada. 4. No mérito, a ré pleiteia a reforma da sentença para que seja julgado improcedente o pedido formulado na ação de obrigação de fazer, cumulada com pedido subsidiário de indenização por perdas e danos, rescisão contratual e tutela de evidência. Alega que o contrato não lhe impôs a obrigação de transferir a propriedade do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis. O juízo de origem, contudo, julgou procedente o pedido inicial, com fundamento na força obrigatória dos contratos, conforme se depreende do seguinte trecho (evento 78, DOC1): No primeiro contrato, firmado em 26 de janeiro de 2008 (Evento 1, CONTR7), a cláusula segunda, em seu item 2.2, dispõe que o valor de R$ 518.981,20 seria adimplido através da permuta de um imóvel localizado à Rua das Figueiras, nº 77, Condomínio Saulo Ramos, Lagoa da Conceição, Florianópolis-SC, "cuja escritura de compra e venda será lavrada somente após o registro da escritura do imóvel objeto deste contrato perante o Registro de Imóveis da Comarca de Mairiporã". Portanto, assiste razão à parte autora, pois disposto expressamente que a escritura de compra e venda do imóvel objeto da permuta somente seria lavrada após o registro da escritura do imóvel objeto do contrato. Ademais, verifica-se termo de quitação (Evento 1, DOCUMENTACAO8), assinado pela ré em 12 de fevereiro de 2011, no qual afirma que "foi integralmente liquidado pelo COMPRADOR na data de 10 de fevereiro de 2011 [...] R$ 518.981,20 (quinhentos e dezoito mil, novecentos e oitenta e um reais e vinte centavos), através de permuta realizada com a VENDEDORA, de uma casa localizada à Rua das Figueiras, nº 77, Condomínio Saulo Ramos, Lagoa da Conceição, Florianópolis-SC". Portanto, não assiste razão à ré. A cláusula quarta do contrato dispõe que "a VENDEDORA" declara que o imóvel objeto do presente contrato não possui qualquer restrição, seja de natureza tributária, civil ou trabalhista, estando livre e desembaraçado de quaisquer ônus". A cláusula quinta determina que "A VENDEDORA se obriga a realizar a transferência da Escritura Pública de Compra e Venda dos Imóveis e seu respectivo registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis (capaz de transferir o domínio dos bens) ao COMPRADOR". A cláusula sétima determina que "iniciam-se as obrigações aqui expostas imediatamente após a assinatura deste instrumento". No segundo contrato (Evento 1, CONTR9), firmado em 04 de setembro de 2012, as partes dispuseram na cláusula quinta que "A VENDEDORA neste ato se obriga a realizar a transferência da Escritura Pública de Compra e Venda do Imóvel e seu respectivo registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis (capaz de transferir o domínio dos bens) à COMPRADORA". A parte autora juntou aos autos matrícula dos imóveis a fim de comprovar o não cumprimento da obrigação contratual pela parte ré, assim como notificações extrajudiciais encaminhadas à ré. A ré juntou aos autos resposta às notificações (Evento 29, DOCUMENTACAO2). Todavia, o argumento de inadimplemento da autora não prospera, pelos fatos e fundamentos expostos. Por fim, a parte ré juntou mensagens decorrentes de comunicações entre as partes. A parte ré não juntou mais documentos a fim de embasar sua arguição. Assim, verifica-se que se baseia em meras alegações, sem lastro probatório. A parte autora, por outro lado, prosperou em demonstrar o lastro probatório de suas alegações e pedidos. Verifica-se a partir dos contratos firmados entre as partes a obrigação da ré realizar a transferência da Escritura Pública de Compra e Venda dos Imóveis e seu respectivo registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis em favor da parte autora. [...] Desse modo, a autora comprovou efetivamente os fatos constitutivos do seu direito ao demonstrar a inércia da parte requerida em transferir o bem, a teor do art. 373, I, do CPC, assim, o julgamento procedente do pedido de obrigação de fazer é medida que se impõe. Com efeito, os contratos estabeleceram a obrigação da alienante outorgar a escritura pública para transferência da propriedade junto ao Registro de Imóveis, em conformidade com o disposto no art. 1.245 do Código Civil, como se verifica a seguir (evento 1, DOC7, p. 2 e evento 1, DOC9, p. 2). Ressalvada a atecnia redacional, o pedido envolve uma obrigação típica dos contratos de compra e venda de imóveis e que deve ser cumprida em atenção à força vinculante dos contratos, previsto na legislação civil vigente, conforme se dispõe: Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato. Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS DE LOCAÇÃO COMERCIAL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. [...] PRINCÍPIOS DA AUTONOMIA DA VONTADE, DA INTERVENÇÃO MÍNIMA E DA FORÇA OBRIGATÓRIA DOS CONTRATOS QUE DEVEM SER RESPEITADOS. OBSERVÂNCIA DOS ARTS. 421 E 480, DO CÓDIGO CIVIL. SENTENÇA ESCORREITA. HONORÁRIOS RECURSAIS. IMPOSITIVA MAJORAÇÃO DA VERBA PATRONAL NA HIPÓTESE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, Apelação n. 5028954-42.2022.8.24.0038, do , rel. Osmar Nunes Júnior, Sétima Câmara de Direito Civil, j. 10-07-2025). APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RECONVENÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. RECURSO DO AUTOR. [...] 2.2) INDENIZAÇÃO PELA ACESSÃO. PREVISÃO DE PAGAMENTO APÓS TRINTA DIAS DA REVENDA DO BEM. ALEGADA ABUSIVIDADE. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. PRAZO DECORRENTE DE LIVRE PACTUAÇÃO ENTRE AS PARTES. PRINCÍPIO DA FORÇA OBRIGATÓRIA DOS CONTRATOS (PACTA SUNT SERVANDA). NULIDADE AFASTADA. [...] (TJSC, Apelação n. 0300309-44.2016.8.24.0033, do , rel. Gerson Cherem II, Oitava Câmara de Direito Civil, j. 18-02-2025). Ademais, da análise dos contratos acostados pela autora, verifica-se que ambos preveem a vigência imediata de todas as obrigações (cláusula sétima), tendo sido devidamente observado o disposto no art. 373, I, do Código de Processo Civil, como bem ressaltado pelo magistrado. Por outro lado, a ré não logrou êxito em desconstituir o direito da autora, ônus que lhe incumbia, nos termos do art. 373, II, do Código de Processo Civil, salientando-se que a obrigação de a apelada outorgar a escritura pública para transferência do imóvel dado em pagamento foi estabelecida para momento superveniente à outorga das escrituras dos imóveis alienados pela apelante, situados no Estado de São Paulo. Por essas razões, a sentença deve ser mantida. 5. Em relação aos honorários recursais, de acordo com o entendimento do Superior TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 5042039-43.2022.8.24.0023/SC RELATOR: Desembargador Substituto GUSTAVO HENRIQUE ARACHESKI EMENTA ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PERDAS E DANOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. outorga DE ESCRITURA pública para viabilizar a transferência do registro imobiliário. força OBRIGATÓRIA DOS CONTRATOS. arguição de inadimplento do adquirente não demonstrado. DESPROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente pedido cominatório a fim de compelir a alienante à outorga de escritura pública a fim de permitir a transferência do registro de propriedade do imóvel negociado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. As questões em discussão consistem em saber: (i) se houve inovação recursal; (ii) se subsiste a obrigação de transferência e registro. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Mesmo em se tratando de matéria de ordem pública, a arguição da prescrição apenas em sede recursal configura inovação. 4. Os contratos firmados preveem a obrigação da alienante /apelante outorgar a escritura pública anteriormente à obrigação da adquirente outorgar a escritura pública do imóvel dado como parte do pagamento, o que deve ser cumprido diante daquilo que foi livremente pactuado pelas partes. IV. DISPOSITIVO 5. Recurso parfcicalmente conhecido e, nessa parte, desprovido. Majorados os honorários advocatícios sucumbenciais. __________ Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421 e 1.245; CPC, arts. 373, II, e 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: TJSC, Apelação n. 5003384-62.2023.8.24.0024, do , rel. Leone Carlos Martins Junior, Terceira Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos, j. 13-08-2024; TJSC, Apelação n. 5028954-42.2022.8.24.0038, do , rel. Osmar Nunes Júnior, Sétima Câmara de Direito Civil, j. 10-07-2025; TJSC, Apelação n. 0300309-44.2016.8.24.0033, do , rel. Gerson Cherem II, Oitava Câmara de Direito Civil, j. 18-02-2025; TJSC, Apelação n. 5000463-17.2020.8.24.0031, do , rel. Monteiro Rocha, Segunda Câmara de Direito Civil, j. 10-07-2025. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 3ª Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos do decidiu, por unanimidade, conhecer em parte do recurso e negar-lhe provimento. Outrossim, majorar os honorários advocatícios sucumbenciais, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. Florianópolis, 12 de novembro de 2025. assinado por GUSTAVO HENRIQUE ARACHESKI, Desembargador Substituto, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://2g.tjsc.jus.br//verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 6507749v8 e do código CRC d19e5a09. Informações adicionais da assinatura: Signatário (a): GUSTAVO HENRIQUE ARACHESKI Data e Hora: 13/11/2025, às 11:28:35 5042039-43.2022.8.24.0023 6507749 .V8 Conferência de autenticidade emitida em 16/11/2025 16:11:42. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas Extrato de Ata EXTRATO DE ATA DA SESSÃO VIRTUAL - RESOLUÇÃO CNJ 591/24 DE 11/11/2025 A 18/11/2025 Apelação Nº 5042039-43.2022.8.24.0023/SC RELATOR: Desembargador Substituto GUSTAVO HENRIQUE ARACHESKI PRESIDENTE: Desembargador MARCOS FEY PROBST PROCURADOR(A): MONIKA PABST Certifico que este processo foi incluído como item 126 na Pauta da Sessão Virtual - Resolução CNJ 591/24, disponibilizada no DJEN de 27/10/2025, e julgado na sessão iniciada em 11/11/2025 às 00:00 e encerrada em 12/11/2025 às 16:06. Certifico que a 3ª Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, proferiu a seguinte decisão: A 3ª CÂMARA ESPECIAL DE ENFRENTAMENTO DE ACERVOS DECIDIU, POR UNANIMIDADE, CONHECER EM PARTE DO RECURSO E NEGAR-LHE PROVIMENTO. OUTROSSIM, MAJORAR OS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Substituto GUSTAVO HENRIQUE ARACHESKI Votante: Desembargador Substituto GUSTAVO HENRIQUE ARACHESKI Votante: Desembargador MARCOS FEY PROBST Votante: Desembargador Substituto GIANCARLO BREMER NONES CLEIDE BRANDT NUNES Secretária Conferência de autenticidade emitida em 16/11/2025 16:11:42. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas

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